Что будет с ипотекой в России? Льготная. Семейная. Военная. Сельская
Российский рубль за прошедшую неделю укрепился. Он не так уж и далёк от отметки, на которой находился до 24 февраля 2022 года. Однако Центробанк не спешит снижать ключевую ставку и не будет этого делать, как минимум, до 29 апреля, когда состоится очередное заседание.
У людей, получивших одобрение ипотеки под неплохой процент, был шанс заключить сделку до 30 марта включительно. А дальше – как в сказке, где карета становилась тыквой. Если не успели выйти на сделку, про одобренную ставку кредита теперь придётся забыть. Документы нужно подавать по новой и получать одобрение под процент новой реальности —19-20% и выше.
Сбербанк России изменил ставки по ипотеке ещё с 1 марта, но до 30-го продолжал выдавать кредиты на ранее одобренных условиях. Как заявляли представители банка, клиентам оказывалось максимальной содействие в выходе на сделку. Но те, кто не успел, должны «заявляться» по новой, а ставки в Сбербанке сегодня начинаются от 18,6% годовых.
Российские банки технически не могут одалживать клиентам без господдержки средства на более либеральных условиях, потому что ставка ЦБ РФ по-прежнему находится на рекордно высокой отметке — 20% — это исторический максимум.
Ещё в начале 2022 года, когда ситуация в экономике была не в пример более стабильна, 80% российских семей заявляли о своём намерении взять ипотеку в ближайшие годы. Россияне оказались очень охочи до ипотечных кредитов.
Только в 2021 году, несмотря на COVID-19, пандемию и возникавшие в связи с ней трудности с работой россияне оформили 1,9 млн ипотечных кредитов на общую сумму 5,7 трлн рублей, из них на 3,5 трлн рублей в ипотеку было оформлено недвижимости на рынке новостроек. Сегодня эти трудности многим кажутся детскими.
Желающих брать ипотеку под 20-25% нет. И даже возвращение к «лакомым ипотечным ставкам» прошлого не сможет приблизить Россию к прошлогоднему показателю, потому что растущее количество компаний, заявляющих о приостановке или прекращении своей работы в РФ, порождает армию безработных. А тем, кто сегодня ещё «при делах», не до ипотеки.
Впрочем, те, у кого есть сбережения, не прочь вложить их в недвижимость. Ведь м2, как известно, наиболее твёрдая из существующих валют. Президент России Владимир Путин в марте просил сделать всё возможное для того, чтобы темпы выдачи ипотеки россиянам не упали, и на заседании 10 марта 2022 года поручал правительству и Центробанку сделать для этого всё возможное.
Глава российского государства заявлял, что ипотека – один из факторов непрерывной работы отечественного строительного сектора. Вице-премьер Марат Хуснулин заверял российского лидера, что ни одна льготная программа не будет сокращена.
Что с теми, кто может претендовать на господдержку — семьями, военными, сельчанами «дальневосточниками»? Многих сегодня интересуют социальные «лазейки», дающие возможность выгодно взять ипотеку, когда процент зашкаливает и в некоторых банках подбирается к 30%.
«Семейная», «Военная» и «Дальневосточная» ипотеки всё ещё работают на прежних условиях. А льготная, на которую могли претендовать все граждане РФ, покупающие квартиру в новостройке?
28 марта на сайте Кремля появилось сообщение о том, что льготная ипотечная ставка повышается до 12% (как и ранее, можно будет взять максимум 12 млн в Москве и Мособласти, Санкт-Петербурге и Ленобласти, а для других регионов «потолок» составит 6 млн).
При этом льготная ипотека действует до 1 июля 2022 года. И пока нет ясности по вопросу, будет она продлеваться или нет.
Но даже с учётом повышения льготной ставки стоит ожидать высокий спрос на новостройки: процент здесь относительно приемлем. Риелторы свидетельствуют, что банки начали одобрять льготную ипотеку даже тем, кто имел неидеальную кредитную историю.Им это выгодно. Государство «вложится» вместо клиента здесь и сейчас, в ситуации, когда деньги в банках выметены метлой испуганных вкладчиков.
На вторичном рынке ипотека, по факту, «умерла». Во-первых, процент по ней зашкаливает. Во-вторых, банк сам не заинтересован в том, чтобы клиент взваливал на свои плечи неподъёмную кредитную нагрузку с тем, чтобы её потом не вернуть. Банки сейчас по большей части отказывают «вторичникам», даже если у людей возникает смелая идея влезть в ипотеку под 23-25% и кредитная история идеальна, а официальная зарплата высока.
Одобрение на ипотеку под высокий процент сегодня могут получить только те, кто «добирает» незначительную сумму (20-30%) от стоимости жилья, внося 70-80% в качестве первоначального взноса.
Но и в этом случае часто приходят отказы: банки не рассматривают возможность предоставить клиенту ипотечный заем, понимая, что такой процент вдвое увеличит сумму ежемесячного платежа (если 35 тысяч рублей в месяц при зарплате 90 000 клиент мог платить, то намерение платить 70 тысяч рублей в месяц при тех же заработках, с его стороны выглядит откровенным шапкозакидательством). Индексацией же и не пахнет.
Ждём очередного заседания Центробанка и обещанных правительством мер по поддержке строительной сферы. Но вряд ли (даже при очевидном укреплении рубля) ЦБ РФ опустит ставку более чем на 3 %.
Прогноз подтверждается моделью поведения кредитно-финансовых организаций России, которые, бросившись было заманивать людей вкладами под 24%, теперь умерили пыл и предлагают разместить сбережения под 17-18%. Это не первый и не последний случай, когда финансовые элиты имеют вполне конкретное представление о грядущих решениях властных структур.
Если в целом смотреть на ситуацию, в которой сегодня оказались российские банки, то совершенно очевидно, что кредитно-финансовые организации в максимально невыгодном положении. Они пытаются привлечь средства под 20%, но вынуждены сохранять «законсервированные» ипотечные ставки. В сложившихся условиях мизерные. Повысить их, к счастью клиентов, не позволяет кредитный договор.
Владимир Путин, сообщая о повышении процента по льготной ставке, распорядился оставить без изменения условия семейной, льготной, дальневосточной ипотек.
Надолго ли оставить? Вопрос напрашивается, потому что «Семейная ипотека» на данный момент – 6% (до февраля 2022 года можно было взять и под меньший процент, который предлагался конкретными кредитно-финансовыми организациями). Это государственная программа, которая направлена на поддержку семей и на поддержку строительства новостроек. Её могут получить семьи, в которых родился ребёнок после 1 января 2018 года, семьи, в которых живёт ребёнок с инвалидностью. Получать семейную ипотеку могут и неполные семьи, в которых мать или отец воспитывают ребёнка без участия второго родителя.
Самая низкая ставка, которую можно получить по программе «Семейная ипотека» на данный момент — это ставка в банке «Дом.рф». Сколько это? 4,6%. А средняя «температура по палате»? Если брать по всем банкам, которые всё ещё выдают «Семейную ипотеку», то средний показатель в коридоре 5-5,5%.
Сохранится ли этот показатель в сложившейся ситуации?
Из соцсетей доносятся стоны тех, кто хотел бы взять «Семейную ипотеку», но сталкивается с притормаживанием процесса со стороны банка. Понять банки можно: под 4,6, 5 или 6% им не хочется кредитовать клиента даже с учетом того, что потери восполняются из государственной казны. Денег нет. Банки едва держатся. И государство может решиться поднять цифры по программе «Семейная ипотека» до 10-ти (максимум – 12%). Опять же, держим в уме, что на носу 2024 год, и электоральная поддержка не бывает лишней.
Что такое субсидированная семейная ипотека?
Всё ещё встречаются субсидированные семейные ипотеки, где ставка может быть ещё ниже (от 1,5 до 2%). Они становятся возможны в случае, если конкретный застройщик тесно сотрудничает с банком.
Как правило, субсидированная семейная ипотека имеет «подводный камень»: объект стоит на 10-15 % дороже рынка, но переплат по кредиту будет меньше.
Может ли банк в одностороннем порядке повысить процент по ипотеке?
Нет. Это чётко прописано в кредитном договоре. Однако у тех, кто выходил на сделку в марте 2022 года появился интересный дополнительный пункт, которого не встречалось ранее. Он гласит о том, что в случае просрочек по платежам кредитная ставка по ипотеке повышается до 20%, но только на сумму просрочки без последствий для общей ставки по кредиту в случае погашения.
Установлены ли лимиты по программе выдачи «Семейной ипотеки»?
Нет. Вы можете взять и одну, и две, и три «Семейных ипотеки», если располагаете официальным доходом, и при этом банк видит, что у вас высокий скоринг (хорошая кредитная история, без существенных просрочек). Вы можете взять 1-2 ипотеки «в параллель». Либо выплатить одну, затем взять вторую.
Изменились ли в текущей ситуации параметры первоначального взноса по «Семейной ипотеке»?
На данный момент банки все банки просят вносить не менее 15% от суммы покупки.
Что с военной ипотекой?
На неё могут претендовать военнослужащие ВС РФ, отслужившие по контракту 3 и более лет. На открытый счёт в Накопительно-ипотечной системе обеспечения военнослужащих жильем государством зачисляются деньги, которые можно использовать на первоначальный взнос, а впоследствии на погашение долга. Но если вы разрываете контракт с вооружёнными вам придется вернуть военную ипотеку. Ситуация «шепчет», что прекращать кредитовать военных в ближайшее время явно не будут. Но много ли желающих? Вопрос.
Каковы реальные ставки на военную ипотеку?
Промсвязьбанк позволяет взять ставки под 5,1%, оставляя возможность сочетать военную ипотеку с семейной. В остальных случаях процентная ставка по военной ипотеке радует мало: это около 18% в Сбербанке (актуальные ставки лучше уточнять в кредитно-финансовой организации, потому что ситуация быстро меняется). Военная ипотека выдаётся при предъявлении сертификата, который военнослужащий получает на руки, имеет 2 обременения – от банка и от «Росвоенипотеки». Разрывая контракт с ВС РФ до установленного срока, военнослужащий обязан вернуть средства.
Сохранилась ли «Сельская ипотека»?
Ипотека под 2,7% несколько лет назад вызвала настоящий фурор среди потенциальных заёмщиков. У программы «Сельская ипотека» были минусы и в докризисные времена. Один на поверхности: это именно сельская ипотека, хотя под неё отчаянно пытались всеми правдами и неправдами подписать квартиры в небольших городах, к селу не имеющим ровным счётом никакого отношения. Второй: квоты на сельскую ипотеку быстро заканчивались и приходилось ждать. Третий: после одобрения сельской ипотеки банки могли пересматривать процентную ставку в одностороннем порядке. Приятного мало, но сельская ипотека на данный момент сохранена. Можно попробовать заявиться.
Есть ли возможность взять «Дальневосточную ипотеку»?
Судя по сообщениям средств массовой информации, работающих на Дальнем Востоке, те, кто хочет, всё ещё может вносить требуемые программой 15% от стоимости оформляемого по программе «Дальневосточная ипотека» объекта и брать ипотечный кредит под 2%, а в некоторых случаях и под 0,1%.
Приморская газета буквально сегодня выдала впечатляющую статистику по индивидуальному жилищному строительству (по программе «Дальневосточной ипотеке» можно взять кредит под низкий процент и начать строить дом).
Но поселиться во Владивостоке по такой программе удастся не всем. Стоимость типовой квартиры в 68 м2там даже летом прошлого года была не меньше 6 млн рублей. Это значит, что на руках для первоначального взноса нужно было иметь примерно 1 млн.
Многие риелторы полагают, что те, кто успевает каким-то чудом оформить в нынешних условиях ту же «Семейную ипотеку» (либо одну из её альтернатив) буквально ловят за хвост улетающую птицу счастья, потому что ситуация может измениться в любой момент. И процент может быть заметно выше.
Ждём решений российского руководства о мерах по защите строительного рынка РФ!
